قواعد برج سازی در تهران چیست؟

شهرداری تهران سرانجام ضوابط مربوط به «ساخت‌وسازهای بلندمرتبه» را دو سال دیرتر از موعد مقرر، تنظیم و برای تصویب نهایی به مراجع بالادست ارائه کرد. در حال حاضر، سقف مجاز ساخت‌وساز در تهران معادل حداکثر ارتفاع ۱۲طبقه است و هیچ دستورالعمل واحد و قاعده مشخصی برای برج‌سازی- بیش از ارتفاع مجاز- وجود ندارد، اما حجم بلندمرتبه‌های در حال احداث در نقاطی خاص از پایتخت افزایش پیدا کرده و آمارهای غیررسمی از صدور سالانه ۱۰۰مجوز احداث برج در تهران حکایت دارد.

مقررات طرح تفصیلی جدید تهران که اردیبهشت سال۹۱ ابلاغ شد، شهرداری را مکلف کرده بود حداکثر ظرف مدت ۶ ماه، ضوابط جامع بلندمرتبه‌سازی را تدوین کند؛ اما در طول دو سال و نیم اخیر، در غیاب ضابطه رسمی، مجوزهای  برج‌سازی از طریق چانه‌زنی برج‌سازها در کمیسیون ماده ۵ و مذاکره جمعی با مدیران شهری، صادر شده است. هرچند مدیریت شهری تهران، برج‌های بالای ۲۰ طبقه در حال ساخت را اقدام بی‌ضابطه نمی‌دانند؛ اما در صورت ابلاغ قاعده جدید بلند مرتبه ‌سازی، صدور مجوز منوط می‌شود به انطباق درخواست‌ها با مقررات از پیش‌تعیین شده، نه اینکه همچون شرایط سال‌های اخیر، به تناسب درخواست برج‌ساز، مقررات موردی نوشته شود!

معاون شهردار تهران با اعلام جزئیات قواعد تدوین شده برای بلندمرتبه‌‌سازی به «دنیای‌اقتصاد» گفت: در صورت تصویب نهایی ضوابط، مجوز برج‌سازی از روی نسخه کلی صادر نمی‌شود بلکه محل‌ها و پهنه‌های مشخصی در تهران برای این نوع ساخت‌وساز تعریف و برای هر نقطه، مقررات خاص در نظر گرفته شده است. قوانین بالادستی مدیریت شهری، شهرداری تهران را موظف کرده است تا ۶ ماه پس از ابلاغ و اجرای طرح تفصیلی جدید ضوابط بلندمرتبه‌سازی را تدوین و برای تصویب نهایی به کمیسیون ماده ۵ ارسال کند. این در حالی است که با گذشت دو سال و پنج ماه از اجرای طرح تفصیلی، ضوابط بلندمرتبه‌سازی هنوز در پیچ و خم تدوین و تصویب به سر می‌برد. به‌گونه‌ای که معاون شهرسازی و معماری شهرداری با بیان اینکه این ضوابط در مرحله بررسی در کمیسیون ماده ۵ است به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: بر مبنای این ضوابط ساخت وسازهای بلندمرتبه در دو پهنه مسکونی و اداری- تجاری با پیش‌بینی شرایط خاص حتی تا ارتفاع ۳۰۰ متر (بیش از ۴۰ طبقه) هم مجاز شناخته شده‌اند. از جمله مکان‌های مناسب برای بلندمرتبه‌سازی در جوار چند بزرگراه اصلی شهر شناسایی شده است.

به گزارش «دنیای اقتصاد» پس از آنکه طرح تفصیلی جدید به‌عنوان نقشه راه ساخت‌وساز در پایتخت در اردیبهشت سال ۹۱ ابلاغ شد معاون شهرسازی وقت خبر داد تا دو ماه آینده ضوابط بلندمرتبه‌سازی نیز به کمیسیون ماده ۵ ارسال خواهد شد و بعد از آن وارد فاز اجرایی می‌شود تا به این ترتیب بلندمرتبه‌سازی در پهنه‌های شهر قاعده‌مند شود. اما در فاصله دو سال گذشته نه تنها این ضوابط به مرحله تصویب و اجرا نرسید بلکه به‌رغم آنکه براساس ضوابط طرح تفصیلی جدید ساخت وسازها تا ۱۲ طبقه مجاز شناخته شده است؛ هم اکنون بلندمرتبه‌سازی‌های بیش از ۲۰ طبقه به مدد صدور مجوزهای کمیسیون ماده ۵ در تمامی پهنه‌های شهر اجرایی شده‌اند. البته علیرضا نادری معاون شهردار تهران تاکید دارد: ریل‌گذاری معاونت شهرسازی در دوره جدید تغییر کرده و «به زودی» ضوابط بلندمرتبه‌سازی تکمیل خواهد شد.

    «مکان» پیش‌شرط بلندمرتبه‌سازی

نادری معاون شهرسازی شهرداری تهران، مکان (location) را مهم‌ترین اصل در صدور مجوز بلندمرتبه‌سازی در ضوابط در حال تکمیل دانست و گفت: برای تایید مجوز بلندمرتبه‌سازی «مکان» پیش‌شرط اصلی شهرداری است. به این معنی که ضوابط کلی تدوین نمی‌شود بلکه مکان‌ها و موقعیت‌های مشخصی در شهر برای ساخت بلندمرتبه‌ها پیش‌بینی می‌شود و برای آنها ضوابط خاص اعلام خواهد شد. او به «دنیای اقتصاد» توضیح داد: در پیش‌نویس ضوابط ارائه مجوز بلندمرتبه‌سازی در تمامی پهنه‌های شهر پیش‌بینی نشده است بلکه براساس آن ساخت وسازهای بلندمرتبه فقط در پهنه‌های مسکونی و تجاری مجاز شناخته شده است. او ادامه داد: حتی در برخی جانمایی‌های انجام شده در جوار بزرگراه‌های اصلی شهر امکان صدور مجوز ساختمان‌های با ارتفاع ۳۰۰ متر نیز وجود دارد.

نادری با اشاره به این موضوع که پیش‌نویس ضوابط بلندمرتبه‌سازی به کمیسیون ماده ۵ ارسال شده است، اظهار کرد: صدور مجوز بلندمرتبه در پهنه سبز مجاز نیست بلکه ساخت وساز در این پهنه مطابق با قانون گذشته یعنی ۳۰ به ۷۰ (فقط ۳۰ درصد عرصه به مالک اجازه ساخت‌وساز داده می‌شود و ۷۰ درصد زمین برای احداث فضای سبز در اختیار شهرداری قرار می‌گیرد) خواهد بود. در همین رابطه محمد سالاری رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر نیز به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: این ضوابط برای بررسی به شورای شهر تهران ارسال شده است. او تصریح کرد: با توجه به دستورالعمل جدید در مورد تدوین نسخه‌های سبک‌سازی تهران برای تعدیل جمعیت و حفظ سقف جمعیتی پایتخت مطابق با طرح جامع، چون هنوز ضوابط بلندمرتبه‌سازی در دستورالعمل طرح تفصیلی قرار نگرفته می‌توان آن را مورد بازنگری قرار داد تا از بارگذاری‌های اضافه در پهنه‌های شهر جلوگیری شود.

    پرونده‌های «الک شده»

اگرچه به گفته بسیاری از کارشناسان شهری صدور مجوزهای خاص در کمیسیون ماده ۵ منشأ بی‌انضباطی در ساخت‌وسازها شده است اما نادری معتقد است: کمیسیون ماده ۵ یک نهاد قانونی است. او افزود: از آنجا که ساخت‌وساز بیش از ۱۲ طبقه در تهران نیاز به مجوز خاص دارد این نهاد اختیار دارد تا بر مبنای قانون صدور این گونه مجوزهای ساخت‌وساز را بررسی کند. او تصریح کرد:  یکی از دلایل صدور این مجوز‌ها این است که در شهر تهران زمین، کالای باارزشی است بنابراین چطور می‌توان فردی را که چندین هزار متر مربع زمین دارد مجبور به ساخت‌و‌ساز کمتر از ۱۰ طبقه کرد؟ معاون شهرداری تهران یکی دیگر از شاخص‌های تغییر ریل قطار شهرسازی را بررسی پرونده‌های با متراژ بالای زمین در کمیسیون ماده ۵ دانست و اظهار کرد: از این پس بنا نداریم هر پرونده‌ای را در کمیسیون ماده ۵ بررسی کنیم بلکه فقط پرونده‌هایی که دارای  سه فاکتور زمین با متراژ مناسب و محل مناسب و همچنین درخواست قابل دفاع و منطبق با ضوابط بالادست باشند قابلیت بررسی دارند. نادری اضافه کرد: به عبارت دیگر در دوره جدید پرونده‌های ارجاع شده به کمیسیون ماده ۵ الک می‌شوند و فارغ از اینکه متعلق به چه شخص حقیقی یا حقوقی هستند مورد بررسی قرار می‌گیرند. او با اشاره به این موضوع که در صورت صدور مجوز بلندمرتبه، عوارض ویژه‌ای از مالک دریافت می‌شود، گفت: بالاخره هر فردی که بهره بیشتری از شهر می‌برد باید به همان نسبت عوارض بیشتری به شهر بپردازد.

    تخلفات ساختمانی کمتر از یک درصد

معاون شهرسازی شهرداری تهران در بخش دیگری از صحبت‌های خود با بیان اینکه در حال حاضر سیستم‌ها در شهرداری تهران برای بروز تخلفات ساختمانی بسته شده است، تاکید کرد: از مجموع ۳۰هزار پروانه ساختمانی صادر شده در هر سال کمتر از یک درصد تخلف صورت می‌گیرد. او ادامه داد: از این رو به نظر می‌رسد قدری آرامش در بخش ساخت وساز شهر به وجود آمده است. البته بخشی از این آرامش ممکن است به دلایل اقتصادی باشد اما قسمت عمده آن به تغییر ریل‌گذاری در صدور مجوزهای خاص و موردی مربوط می‌شود.

    دو عارضه برج‌های بی‌قاعده

مرکز مطالعات و برنامه‌ریزی شهر تهران– وابسته به شهرداری- در تحقیقی که برای نحوه نگارش قواعد ساخت‌وساز بلندمرتبه انجام داده است، درباره وضع موجود برج‌های ساخته شده در تهران اعلام کرد: آنچه امروز تحت عنوان بلندمرتبه‌سازی در تهران رخ می‌دهد، حداقل دو عارضه زیست‌محیطی برای پایتخت به وجود آورده است. در این تحقیق آمده است: بلندمرتبه‌سازی‌ها در تهران برمبنای معیارهای طرح جامع شهر تهران نبوده است و علاوه بر مشکلاتی که این ساخت‌وسازها در ابعاد کالبدی ایجاد کرده، عوارض زیست‌محیطی همچون «تغییر غیرطبیعی دمای شهر به‌علت افزایش بیش از حد سطوح ساختمانی» و همچنین «کاهش وزش باد در سطح شهر» را نیز به بار آورده است.