پارادوکس در بازار اجاره‏‌نشین‏‌ها؛ آیا خرید خانه تسهیل شد؟

هاجر شادمانی: معمای رکود سنگین در بازار اجاره آخر سال، با رمزگشایی از دو علت مهم این رویداد، پاسخ داده شد. بررسی‌ها بر اساس تازه‌ترین تحقیقات میدانی صورت گرفته درباره مختصات بازار اجاره مسکن پایتخت در اسفندماه نشان‌دهنده وقوع رکود سنگین در این بازار به‌رغم افزایش تعداد مستاجرهاست. اگرچه بخشی از این رکود مربوط به کاهش سنتی حجم عرضه و تقاضای مسکن اجاره‌ای در زمستان نسبت به بهار و تابستان است اما، عمق رکود در بازار اجاره پایان امسال، به روایت واسطه‌های ملکی، بیش از زمستان‌های قبل به‌خصوص چند سال اخیر است. این وضعیت یک معما یا سوال مهم ایجاد کرده است؛ مبنی بر اینکه چرا به‌رغم افزایش فشار تقاضا بر بازار اجاره تحت‌تاثیر کاهش اجباری خرید خانه اول، بازار شب عید اجاره عملا به حالت تعطیل یا نیمه تعطیل درآمده است؟ آیا اسفند ماه از تعداد مستاجر‌ها کم شده است؟

به گزارش دنیای‌ اقتصاد، در پاسخ به این معما، ردپای «شیفت معاملات اجاره از بازار سنتی به بازار آنلاین» از یکسو و «افزایش چشمگیر تمدید قرارداد‌ها بین مستاجر و موجر بدون مراجعه به واسطه‌های ملکی (بنگاه‌های املاک)»، را می‌توان شناسایی کرد. اگرچه عمده جابه جایی‌ها در بازار اجاره هر سال در نیمه اول سال به‌خصوص سه ماه تابستان انجام می‌شود، اما در سال‌های اخیر به دنبال افزایش ورودی به بازار اجاره به دلیل کاهش اجباری معاملات خرید خانه اول، معامله اجاره مسکن تقریبا در همه ماه‌ها و فصل‌ها انجام می‌شد. این ورودی جدید به‌خصوص از سمت خانوار‌های تازه تشکیل شده ناشی از ازدواج‌های جدید، در بازار اجاره پررنگ است. اما سوال این است که چرا به‌رغم کمرنگ شدن نظم سنتی بازار اجاره، تقاضای شب عید این بازار، عملا به حالت تعطیل درآمده است؛ به گونه‌ای که در برخی از مناطق و محله‌های شهر تهران، واسطه‌های ملکی از تعطیلی کامل این بازار و نبود حتی یک مورد معامله اجاره مسکن خبر می‌دهند. در واقع، وضعیت ویژه بازار اجاره پایان امسال تهران، یک معما از بابت علت رکود سنگین در این بازار به‌رغم افزایش تعداد مستاجرها، ایجاد کرده است. در بطن این معما سوالات زیادی نهفته است؛ از جمله اینکه آیا تعطیلی بازار اجاره نیمه دوم اسفندماه ناشی از کاهش تعداد مستاجرهاست؟ آیا زوج‌های جدید وارد بازار خرید خانه شده اند؟

این معما و همه این سوال‌ها تنها یک پاسخ دارد و آن «خیر» است. بررسی‌ها بر اساس آمار‌های موجود و همچنین تحقیقات میدانی نشان می‌دهد نه تنها تعداد مستاجر‌ها کاهش نیافته است که در سال‌های اخیر و از جمله در سال‌جاری تحت‌تاثیر ادامه رشد قابل‌توجه قیمت مسکن، ورودی به بازار اجاره افزایش یافته و خروجی از این بازار کم شده است. در واقع بخشی از تقاضای بالقوه خرید خانه (خانه اولی ها)، که در سال‌های قبل از جهش وارد بازار مسکن شده و اقدام به خرید آپارتمان می‌کردند هم اکنون به دلیل افزایش شکاف قدرت خرید و قیمت مسکن (ضعف قدرت خرید) به ناچار وارد بازار اجاره می‌شوند. از سوی دیگر، بخشی از مستاجر‌ها که بعد از چند سال سکونت در مسکن استیجاری با پس انداز و وام خرید مسکن، خانه دار می‌شدند، بعد از جهش قیمت‌ها، موفق به خرید نشده و همچنان مستاجر باقی مانده اند. افزایش ورودی خانوار‌های جدید به بازار اجاره و کاهش خروجی مستاجر‌ها از این بازار تحت‌تاثیر جهش قیمت مسکن و تضعیف قدرت خرید، باعث افزایش فشار تقاضا بر بازار اجاره در سال‌های اخیر شده است. به طوری که تقریبا در همه ایام سال، تقاضا برای اجاره مسکن وجود دارد. اما اسفندماه امسال، عملا بازار اجاره دچار رکود سنگین شد. در بررسی دلایل بروز این رکود سنگین معاملاتی در بازار اجاره دو علت مهم را شناسایی شده است.

اولین دلیل کاهش مراجعه مستاجر‌ها به بنگاه‌های ملکی برای بازدید از فایل‌ها و واحد‌های مسکونی اجاره‌ای و در نتیجه کاهش تعداد قرارداد‌های اجاره مسکن در بازار سنتی، به شیفت بخش قابل‌توجهی از مستاجر‌ها از بازار سنتی (بنگاه معاملات ملکی) به سامانه آنلاین دولتی ثبت قرارداد‌های اجاره مربوط می‌شود.

در واقع یک علت اینکه بازار سنتی معاملات اجاره مسکن در روز‌های پایانی سال عملا به حالت تعطیل درآمده است، کاهش واقعی تقاضا در این بازار نیست. بلکه بخش قابل‌توجهی از مستاجر‌ها و متقاضیان این بازار با راه اندازی سامانه آنلاین ثبت قرارداد اجاره از سوی دولت، قرارداد‌های خود را در این سامانه و بدون مراجعه به بنگاه (بازارسنتی)، منعقد می‌کنند. از این رو به شکل سنتی در بازار حضور ندارند و در مشاهدات میدانی نیز رصد نمی‌شوند. این سامانه امسال راه اندازی شد.

تمایل دو طرفه به تمدید

یک علت مهم دیگر تعطیلی بازار اجاره مسکن در روز‌های پایانی امسال به تمایل دو طرفه بازیگران بازار اجاره به تمدید قرارداد سال قبل بدون مراجعه به بنگاه‌های معاملات مسکن مربوط می‌شود. در حداقل دو سال گذشته که تورم اجاره مسکن در سطوح بالا منجر به افزایش قابل‌توجه اجاره بهای پیشنهادی موجر‌ها شد، بخش زیادی از موجر‌ها تمایل داشتند واحد خود را تخلیه کنند و با اجاره بهای بالاتر به مستاجر جدید عرضه کنند. امسال، اما این تمایل تغییر کرده است. زمستان امسال، نه تنها مستاجر‌ها که بخش زیادی از موجر‌ها تمایل به تمدید قرارداد سال قبل داشتند.

این تمایل در روز‌های پایانی سال به چند دلیل مهم افزایش یافت. اولین علت به مشغله زیاد موجر‌ها در روز‌های پایانی سال مربوط می‌شود. به دلیل مشغله‌های زیادی که افراد در روز‌های پایانی سال از بابت انجام کار‌های مختلف دارند، تمایل به تمدید قرارداد اجاره برای درگیر نشدن با پروسه بازاریابی، تعمیر و بازسازی واحد در بازه زمانی تخلیه تا اجاره به مستاجر جدید و… افزایش یافته است.

در کنار این موضوع، بالا بودن هزینه بازاریابی و ثبت قرارداد با مستاجر جدید (به دلیل افزایش چشمگیر اجاره بها و وابسته بودن رقم پورسانت واسطه‌های ملکی به مبلغ اجاره)، یکی دیگر از دلایلی است که بخش زیادی از موجر‌ها تصمیم گرفتند در روز‌های پایانی امسال قرارداد سال قبل را با مستاجر خود تمدید کنند.

از سوی دیگر، تخلیه واحد اجاره‌ای برای واگذاری آن به مستاجر جدید مستلزم هزینه‌هایی از بابت تعمیر و بازسازی (نقاشی و.) است. این هزینه‌ها در سال‌جاری به دلیل تورم بالا، به میزان قابل‌توجهی افزایش یافته است و در بسیاری موارد موجر‌ها انجام این هزینه را مقرون به صرفه ندانسته و ترجیح می‌دهند با تمدید قرارداد، زیر بار این هزینه‌ها نروند. مجموعه این عوامل باعث شده است بخش زیادی از قرارداد‌های شب عید اجاره مسکن، تمدید شود و در نتیجه از مراجعات و معاملات ملکی در بازار سنتی کاسته شود؛ بنابراین و بر اساس آنچه گفته شد، بازار اجاره مسکن همچنان بازاری سنگین با ورودی بالا و خروجی کم است و حتی فشار تقاضا هم اکنون از همیشه بیشتر است. اما بنا به دلایلی که گفته شد، کاهش مراجعات به بازار سنتی، این تصور را ایجاد کرده که معاملات اجاره و تقاضا برای خانه‌های اجاره‌ای کاهش یافته است. موضوعی که در واقعیت کاملا متفاوت است!

فایل اجاره زیاد شد

در حالی که تحت‌تاثیر دو عامل گفته شده، تقاضای اجاره مسکن در بازار سنتی روز‌های پایان سال عملا حضور ندارد، اما واسطه‌های ملکی از افزایش محسوس فایل اجاره مسکن خبر می‌دهند. علت این افزایش فایل، به افزایش نسبی تعداد معاملات خرید خانه از سوی سرمایه‌گذار‌های بلندمدت در دو ماه اخیر مربوط است. بعد از نوسانات ارزی اخیر، برخی از سرمایه‌گذار‌ها وارد بازار مسکن شده و با هدف سرمایه‌گذاری بلندمدت اقدام به خرید خانه کردند. این افراد واحد‌ها را عمدتا با شرایط رهن کامل به بازار اجاره عرضه کرده اند. علت افزایش فایل اجاره در روز‌های پایانی سال آن هم با شرایط رهن کامل (افزایش تعداد فایل‌های رهن کامل) همین موضوع است. بررسی‌ها نشان می‌دهد هم اکنون وزن فایل رهن کامل نسبت به ماه‌های قبل افزایش یافته است؛ آن دسته از فایل‌هایی که با شرایط ترکیبی رهن واجاره ماهانه نیز به بازار مسکن معرفی شده اند، عمدتا وزن یکسان رهن واجاره دارند.

نتایج تحقیقات میدانی همچنین از نرمش موجر‌ها در بازار اجاره پایان سال خبر می‌دهد. گروهی از موجر‌ها این روز‌ها به دو علت عمده، مقاومتی از بابت تبدیل فرمول اجاره به شرایط دلخواه مستاجر‌ها ندارند. به عبارت دیگر، اگر مستاجر درخواست تبدیل شرایط پرداخت اجاره بها به وزن بیشتر رهن در برابر اجاره ماهانه کمتر داشته باشد، بخش قابل‌توجهی از موجر‌ها با این شرایط موافقت می‌کنند. علت این موضوع از یک طرف به «افزایش نرخ سود سپرده‌های بانکی» و از سوی دیگر به «شرایط نامطمئن برای سرمایه‌گذاری در سایر بازارها» مربوط می‌شود. بعد از آنکه برای یک هفته طی دو ماه گذشته، مجوز صدور و واگذاری اوراق گواهی سپرده خاص با سود ۳۰‌درصد در شبکه بانکی صادر شد، برخی از بانک‌ها نیز نرخ سود سپرده‌های خود را به ۳۰‌درصد افزایش دادند. همچنین نوسانات اخیر بازار‌های موازی مانند بازار ارز و طلا، نااطمینانی‌هایی برای موجر‌ها ایجاد کرده است و آن‌ها را به سمت سپرده گذاری بانکی در مقایسه با سرمایه‌گذاری در سایر بازار‌ها سوق داده است.

سقف توان مستاجر‌ها

بررسی‌ها از وضعیت بازار اجاره مسکن مناطق مختلف پایتخت نشان می‌دهد، عمده مستاجر‌ها این روز‌ها به دنبال پرداخت سهم بیشتر رهن نسبت به اجاره ماهانه هستند. این موضوع به‌خصوص در مناطق متوسط و متوسط رو به پایین پررنگ‌تر است. آن طور که واسطه‌های ملکی در مناطق جنوبی پایتخت اعلام می‌کنند سقف توان پرداخت اجاره بها در این مناطق حداکثر ۶ تا ۸ میلیون تومان است. در مناطق متوسط شهر (مناطق مصرفی نیمه شمال تهران) نیز این میزان حول و حوش ۱۰ تا ۱۲ میلیون تومان و در برخی محله‌های مرغوب تر، حداکثر ۱۵ میلیون تومان است. با این حال، در شرق تهران، برخی واسطه‌ها از مهاجرت طیف دیگری از مستاجر‌ها از این مناطق به حومه شرقی تهران به‌خصوص شهر جدید پردیس خبر می‌دهند. به گفته آن‌ها گروهی از مستاجر‌های بازار مسکن این مناطق (به عنوان مثال منطقه ۸)، به دلیل افزایش قابل‌توجه اجاره بها دیگر قادر به تامین مسکن در تهران نیستند و به مناطق حومه شرق به‌خصوص شهر جدید پردیس مهاجرت کرده اند. این نسل جدید مهاجرتی بعد از چند نسل مهاجرت از پایتخت به حومه، ابتدا از سوی خریداران مصرفی مسکن، سپس مستاجر‌های مناطق جنوبی تهران، مهاجرت‌های استانی (تهران به البرز) و مهاجرت از مناطق شمالی پایتخت به مناطق پایین‌تر (از جمله جنوب تهران)، هم اکنون در بازار اجاره شرق تهران به چشم می‌خورد.

فاکتور اصلی اجاره ۱۴۰۳

واسطه‌های بازار اجاره مسکن شهر تهران در مناطق مختلف در حالی از رشد ۳۰ تا ۴۰ درصدی اجاره بهای مسکن در روز‌های پایانی امسال نسبت به اواخر سال قبل خبر می‌دهند که، «تورم» را فاکتور اصلی اثرگذار بر بازار اجاره سال بعد می‌دانند. به اعتقاد آن‌ها آنچه در وهله اول می‌تواند اجاره بها در سال آینده را تحت‌تاثیر قرار دهد، تغییرات مربوط به هزینه‌های زندگی خانوار است؛ در واقع موجر‌ها تلاش می‌کنند تا حداقل بخشی از افزایش هزینه‌های زندگی خود را از طریق افزایش اجاره بها پوشش داده و تامین کنند. برخی از آن‌ها اعلام می‌کنند که ردپای انتظارات تورمی موجر‌ها ناشی از افزایش‌های اخیر نرخ ارز نیز بر بازار اجاره سال بعد دیده می‌شود.